Em Portugal, quando alguém fala de tributação sobre o património, está a referir-se por norma aos impostos que incidem sobre a posse e transferências de bens imobiliários – ou outros ativos de alto valor.
De forma resumida, este são os principais impostos sobre o património que temos:
- IMI ou Imposto Municipal sobre Imóveis
- IMT ou Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
- IS ou Imposto de Selo
- AIMI ou Adicional ao IMI
Mas há outros detalhes importantes, com impacto sobre o seu rendimento. Neste artigo, vou explicar-lhe quais são, perceber que tipo de património está sujeito à cobrança de imposto, descobrir como se procede ao cálculo de cada imposto e que prazo tem para pagar cada um deles ao estado.
Mas antes de começarmos quero certificar-me que compreende o que é o direito de propriedade em Portugal – para estarmos alinhados em relação ao que significa o que é “património”.
O conceito refere-se à “propriedade plena”, ou seja: o direito pleno de uso, fruição e disposição do bem imóvel. Ora, é quando esta propriedade plena se verifica que o proprietário enfrenta um imposto a pagar.
Quais são os impostos sobre o património que existem?
Vamos olhar para cada conceito em detalhe:
IMI ou Imposto Municipal sobre Imóveis
É um tipo de impostos que incidem sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis.
Trocando por miúdos: a 31 de dezembro de cada ano, quem for proprietário de um imóvel – o chamado sujeito passivo – está sujeito a este pagamento. A taxa aplica-se, mesmo que tenha feito a aquisição a 30 ou 31 de dezembro desse ano.
Sobre valores: caso esteja em causa um imóvel urbano, o pagamento oscila segundo uma taxa variável entre 0,3% e 0,5%, a fixar anualmente por cada município. Já os prédios rústicos, estão sujeitos a uma taxa de 0,8%. Atenção: a entrega do pagamento deve ser feito em datas pré-estipuladas, a que deve estar atento:
- ≤ 250€ – Uma prestação anual em abril
- ≥ 250€ e < 500€ – Duas prestações em abril e novembro
- < 500€ – Três prestações em abril, julho e novembro
Se os proprietários residirem fora da União Europeia, poderá ser nomeado um representante com domicílio fiscal em território nacional que fica responsável por estas obrigações. Utilize serviços como o portal das finanças ou o serviço de finanças normal para ativar esta opção.
Para os mais curiosos, esta é a fórmula de cálculo do valor a pagar:
- Taxa de IMI x Valor Patrimonial Tributário (VPT)
Se quiser apurar o VPT da sua habitação, verifique o valor na caderneta predial que está disponível no Portal das Finanças.
E existem isenções?
Sim: o código do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) prevê a possibilidade dos municípios atribuirem um desconto às famílias com filhos. A dedução é fixa e estabelecida de acordo com o número de filhos:
- 1 filhos: 2o€
- 2 filhos: 40€
- 3 ou mais filhos: 70€
Há alterações no IMI para prédios devolutos?
No caso dos prédios devolutos há mais de 1 ano ou em ruínas, há o agravamento para o triplo desta taxa. Para os prédios degradados, sofrerá uma majoração de 30%, a não ser que essa condição resulte de calamidade ou desastre natural.
O agravamento sobre prédios em zona de pressão urbanística aplica-se, também, no caso dos devolutos ou em ruínas. Muito recentemente, para estes casos, este prazo era de dois anos – mas agora mudou!
Este agravamento prevê o aumento da taxa em 12 vezes. Mas atenção: o valor pode aumentar ainda mais, mediante deliberação da assembleia municipal, em 25% ou 50% segundo condições específicas.
Há alterações no IMI em zonas de pressão urbanística?
Sim: os municípios podem definir uma majoração da taxa a aplicar aos prédios ou partes de prédios localizados em zonas de pressão urbanística até 100% caso estejam afetos a alojamento local; e até 25% quando não se encontrem arrendados ou ocupados, se tiverem sido previstos para habitação.
Atenção: esta majoração pode subir mais 50% sempre que o sujeito passivo seja uma pessoa coletiva ou uma figura equiparada, do ponto de vista fiscal.
Vamos agora mergulhar nos Impostos Municipais sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis…
IMT ou Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis
É um tipo de impostos que recaem sobre a transmissão, a título oneroso, do direito de propriedade de imóveis ou de figuras parcelares como:
- Uso e habitação
- Direito de superfício
- Usufruto, entre outros.
Segundo o modelo português, a aplicação do IMT incide sobre o valor dos contratos de compra e venda ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel – vigora o que for maior. As taxas são variáveis mas, no caso dos imóveis destinados a habitação, estarão entre os 0% e os 6%, segundo a norma do município onde se situam.
Para quem quer precaver o seu rendimento e procura uma lista rápida de atos sujeitos a IMT segundo a autoridade tributária e aduaneira, fica a lista abaixo.
O que está sujeito a IMT?
Vou dar-lhe uma lista rápida que poderá consultar em caso de dúvida:
- Compra e venda de imóveis: sempre que houver a transferência de propriedade via contrato de um imóvel mediante pagamento, como na compra e venda, o IMT será aplicado;
- Doações remuneradas: quando um imóvel é doado mediante pagamento, ou seja, quando há um valor oneroso associado à doação, o IMT também incide sobre a transação;
- Permuta de imóveis: quando dois proprietários trocam imóveis entre si, também estão sujeitos ao pagamento do IMT, uma vez que a transação é considerada onerosa;
- Cessão de posição contratual: quando há uma cessão de posição contratual referente a um contrato de compra e venda de imóvel, o IMT pode ser aplicado;
- Aquisição de quotas ou ações representativas de imóveis: em algumas situações, o sistema nacional prevê que a aquisição de quotas ou ações de sociedades que detenham imóveis em Portugal também possa estar sujeita a IMT.
Lembre-se que, nas regiões autónomas, conforme o valor e o tipo de uso (habitação própria e permanente, secundária ou terrenos para construção) a taxa pode variar!
E existem isenções?
Sim: pode ser autorizada a aplicação de isenções e reduções, conforme as condições específicas do comprador e as circunstâncias da transação. Eu explico!
Por exemplo: um imóvel detido por uma empresa portuguesa – por norma uma sociedade limitada – pode estar isento se existirem dois accionistas que compram a empresa. Normalmente, este mecanismo é utilizado para aquisição de imóveis comerciais como:
- Hotéis
- Guesthouses
- Alojamentos locais
- Ou outro tipo de investimentos imobiliários
IS ou Imposto de Selo
Curiosidade: este imposto sobre o consumo existe desde 1660 e é o mais antigo do sistema fiscal português. Só afeta atos que não estão sujeitos a IVA e aplica-se a todos os atos oficiais, desde:
- Contratos
- Documentos
- Títulos financeiros
- Aquisição de bens
- Arrendamento
- Jogos e apostas
- Operações financeiras
- Seguros
E enfim: outros papéis, factos ou situações jurídicas não sujeitas a IVA, incluindo as transmissãos gratuitas de bens.
No caso das aquisições de imóveis, o Imposto do Selo incide sobre o valor do contrato de compra e venda ou sobre o valor patrimonial tributário do imóvel – vigora o que for maior. Espere uma taxa de 0,8% segundo a lei atual.
Atenção: o Imposto do Selo aplica taxas de 1% sempre que o valor patrimonial tributário de um imóvel urbano habitacional seja igual ou superior a 1 milhão de euros.
Importa relembrar que o IS pode incidir em operações fora do país como:
- Operações de crédito e respetivos juros e comissões, realizadas por entidades sediadas no enstrangeiro a entidades portuguesas;
- Seguros realizados em empresas de outros estados-membros da União Europeia sobre riscos que estejam localizados em Portugal.
Mas… quando se paga o Imposto do Selo?
O imposto é cobrado no momento da realização do ato. Por exemplo: num crédito pessoal, ele é incluído no valor da sua primeira prestação. Já nos casos de crédito à habitação, ele é cobrado no momento da escritura do imóvel.
Mas permita-me ser um bocadinho mais específico…
IS no Crédito à Habitação e ao consumo
Nos casos específicos de crédito à habitação, há lugar ao pagamento destes tipo de impostos em dois momentos:
- Na realização da escritura;
- E quando o empréstimo é disponibilizado na conta à ordem.
No momento da escritura, este imposto aplica 0,8% sobre o valor da aquisição do imóvel. Por exemplo: se o imóvel custar 200 mil euros, você está sujeito ao pagamento de 1600 euros. Sobre o valor do crédito, o imposto aplica-se conforme o prazo:
- De 1 a 5 anos: 0,50%
- +5 anos: 0,60%
Lembre-se que esta família de impostos também recai sobre as comissões exigidas pelos bancos no crédito à habitação. Neste caso, estamos a falar de impostos na ordem dos 4% sobre as comissões de aberturam de estudo, de dossier e afins.
Finalmente, que diz respeito ao crédito ao consumo, este imposto aplica-se conforme o prazo de financiamento:
- < 1 ano: 0,12%
- ≥ 1 ano: 1,5%
E será que existem isenções?
Sim: este tipo de tributação tem isenções previstas na lei. Mediante avaliação, vou deixar-lhe a lista das situações que justificam a isenção deste imposto:
- Prémios dos seguros de vida;
- Jogos que sejam organizados por IPSS (Instituições Particulares de Solidariedade Social);
- Garantias das operações da bolsa sobre valores mobiliários e derivados;
- Reporte de valores mobiliários em bolsa;
- Operações de tesouraria com um prazo inferior ou igual a um ano;
- Juros de empréstimo para habitação própria;
- Operações entre instituições financeiras.
Valor Patrimonial Tributário
Por direito, o pagamento desta família de impostos compete ao interessado em comprar. Deve ser pago antes da celebração da escritura e, se a transmissão da propriedade ocorrer no estrangeiro, o pagamento deve efectuar-se no mês seguinte.
Vem inscrito na matriz predial do imóvel. Se está prestes a fazer uma operação que envolva transmissões, lembre-se que este tipo de matriz é atualizada anualmente a 31 de dezembro.
Poderá fazê-lo através de qualquer serviço de finanças; ou, caso não queira ter o trabalho de se deslocar, faça-o online via portal das finanças ou num balcão casa pronta.
Como é apurado o valor patrimonial tributário dos prédios rústicos?
Em Portugal, o VPT dos prédios rústicos é apurado com base no valor base dos prédios rústicos, que é determinado por hectare e fixado pelo governo com base em fatores como:
- Localização
- Qualidade
- Tipo de solo
- Aptidão produtiva do terreno
Para os mais curiosos, esta família de impostos é calculada pela seguinte fórmula:
Valor Patrimonial Tributário (VPT) = Área Total do Prédio Rústico (hectares) × Valor Base dos Prédios Rústicos (VBPRT)
Lembre-se que o VPT dos prédios rústicos é utilizado para determinar um montante a ser pago no âmbito do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). As taxas aplicáveis aos prédios rústicos são estabelecidas pelos municípios e poderão variar entre 0,8% e 1,5% do VPT.
Heranças
Quanto se paga de Imposto do Selo?
A herança é tributada em sede de Imposto do Selo à taxa de 10%. Para calcular o imposto a pagar sobre a herança, multiplica-se a taxa pelo valor tributável da totalidade dos bens recebidos. O valor de cada tipo de bem é determinado de acordo com regras específicas.
No caso de um imóvel, por exemplo, o valor corresponde ao seu valor patrimonial tributário (VPT). Imaginando um imóvel com um VPT de 200 000 euros, o montante de Imposto do Selo a pagar seria de 20 000 euros (200 000 euros x 10% = 20 000 euros).
Como pode ser pago o imposto sobre herança?
O Imposto do Selo pode ser pago na totalidade ou em prestações, como explica o Código do Imposto do Selo. Se o cabeça de casal optar por pagar a pronto, deve informar as Finanças no prazo de 15 dias. Nesse caso, tem direito a um desconto de 0,5% ao mês sobre o valor de cada uma das prestações em que o imposto tivesse de ser dividido, com exclusão da primeira. O pagamento tem de ser feito até ao segundo mês seguinte ao da notificação.
Se o valor a pagar for superior a 1 000 euros, pode ser pago em prestações, no máximo de 10. Cada mensalidade não pode ser inferior a 200 euros.
Taxas pelos direitos de passagem
Lei das Comunicações Electrónicas
(Republicação – Revogado pela Lei n.º 16/2022 – Em vigor até 14-11-2022)
TÍTULO VII – Taxas, supervisão e fiscalização
CAPÍTULO I – Taxas
Artigo 106.º – Taxas pelos direitos de passagem
1 – As taxas pelos direitos de passagem devem reflectir a necessidade de garantir a utilização óptima dos recursos e ser objectivamente justificadas, transparentes, não discriminatórias e proporcionadas relativamente ao fim a que se destinam, devendo, ainda, ter em conta os objectivos de regulação fixados no artigo 5.º
2 – Os direitos e encargos relativos à implantação, passagem e atravessamento de sistemas, equipamentos e demais recursos das empresas que oferecem redes e serviços de comunicações eletrónicas acessíveis ao público, em local fixo, dos domínios público e privado municipal podem dar origem ao estabelecimento de uma taxa municipal de direitos de passagem (TMDP) e à remuneração prevista no Decreto-Lei n.º 123/2009, de 21 de maio, pela utilização de infraestruturas aptas ao alojamento de redes de comunicações eletrónicas que pertençam ao domínio público ou privativo das autarquias locais.
3 – A TMDP obedece aos seguintes princípios:
a) A taxa municipal de direitos de passagem (TMDP) é determinada com base na aplicação de um percentual sobre o total da faturação mensal emitida pelas empresas que oferecem redes e serviços de comunicações eletrónicas acessíveis ao público, em local fixo, para todos os clientes finais do correspondente município;
b) O percentual referido na alínea anterior é aprovado anualmente por cada município até ao fim do mês de dezembro do ano anterior a que se destina a sua vigência e não pode ultrapassar os 0,25 %.
4 – Nos municípios em que seja cobrada a TMDP, as empresas que oferecem redes e serviços de comunicações eletrónicas acessíveis ao público em local fixo são as responsáveis pelo seu pagamento.
5 – O Estado e as Regiões Autónomas não cobram às empresas que oferecem redes e serviços de comunicações electrónicas acessíveis ao público taxas ou quaisquer outros encargos pela implantação, passagem ou atravessamento de sistemas, equipamentos e demais recursos físicos necessários à sua actividade, à superfície ou no subsolo, dos domínios público e privado do Estado e das Regiões Autónomas.
Impostos sobre património: que excepções existem?
Vamos agora analisar casos específicos de excepções ou impostos extintos a que deve estar atento, para salvaguardar os seus rendimentos e não cair em incumprimento.
Offshores
Lembre-se que existem taxas agravadas se o comprador pertencer à categoria de pessoa coletiva residente em país, território ou região sujeita a regime fiscal claramente mais favorável.
Neste cenário, os serviços ditam as seguintes figuras:
- Impostos sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis IMT – +10%
- Impostos Municipal Sobre Imóveis – +7,5%
- Impostos de Selo – + 7,5% (sobre prédios urbanos de valor superior a 1 milhão de euros)
Rendimentos Prediais
Estes são o tipo de impostos que envolvem uma terminologia mais técnica e que têm impacto no IRS dos envolvidos – e portanto, no rendimento anual da pessoal individual. Caso sinta que esta seção é confusa, recomendo que peça apoio e explicações mais claras ao seu contabilista.
Prometo ser rápido!
As rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos também são tributadas em sede de IRS. Lembre-se que, independentemente da retenção na fonte, os rendimentos prediais são tributados à parte, à taxa de 28%; ou tributados à taxa geral do IRS que corresponda ao rendimento coletável, entre 0% e 44%.
Para os donos da propriedade: as despesas de manutenção, reparação e IMI são dedutíveis para benefício no IRS, desde que devidamente documentadas.
Considerações finais
À superfície isto é o que precisa de saber para já. Mas atenção: num próximo artigo vamos explicar tudo o que deve saber acerca de um tema umbilicalmente relacionado com este: as mais-valias na venda de imóveis. Lembre-se de regressar ao nosso blogue para o descobrir!
